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新闻中心 > 独家税观
两招降税负,税筹有出路——从一桩法拍案谈税务筹划的重要性
 来源:作者:时间:2022-4-1 17:36:19
 

前言

 

前不久,沥呕君有幸经手了一单法拍房经改造后二次出售的税务案例。经过充分调研,智慧源为其精心设计的筹划方案,最终令客户方的综合税负大幅降低。沥呕君认为,该案在地产财税圈具有较高的借鉴价值,因此特拿出来分享,希望能对大家有所启迪和帮助。



 



案例

ZZ集团拟以某有限合伙企业(简称K合伙,下同)的名义,通过参加法拍的方式以15.9亿元的对价取得某一线城市公寓房产,后续经对该公寓物业升级改造后,再对外分割销售,预计销售额近27亿元。具体明细如下:

  态

  积

(单位:平米)

  价

(单位:万元/平米)

预计总收入

(单位:万元)

LOFT公寓

13,330.50

12

159,966.00

平层公寓

6,166.33

10

61,663.30

一层商铺

1,220.00

6

7,320.00

二层商铺

4,022.02

4

16,088.08

地下负一层商业

4,325.52

3

12,976.56

有产权车位

5496.7694个)

50

4,700.00

合计

34,561.13

-

262,713.94

1

升级改造费用按2000元/平米暂计,项目资金共8亿元,全部来源于股东借款,年利率按10%计,周期一年。销售费用及管理费用合并按销售额的3%预估,即7,881.42万元(262,713.94*3%)。

 

 



税务分析

[筹划前]

 

※增值税

收入:262,713.94万元

不含税收入:262,713.94/1.09= 241,021.96(万元)

销项税额:262,713.94-241,021.96=21,691.98(万元)

进项税额:0.2* 34,561.13/1.09*0.09+7,881.42/1.06*0.06=1,016.85(万元)

假定销管费用以及改造费用均能取得全额的增值税专用发票,财务费用别说取得不了合规发票,即便取得了,按照增值税的规定,也是无法作为进项扣除的

增值税:销项税额-进项税额=21,691.98-1,016.85=20,675.13(万元)

增值税附加:20,675.13*0.12=2,481.02(万元)

增值税及附加合计:20,675.13+2,481.02=23,156.15(万元)

 

※土地增值税

在测算土地增值税之前,沥呕君认为,咱们有必要先来界定一下,本案所涉公寓房产在二次出售时,是按新房出售还是按二手房交易。关于新旧房的界定问题,其实各地税务机关的说法不一。咱们具体来看一看:

 

总局层面,如《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)第七条规定,新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。要么使用了,要么磨损了,但是使用时间和磨损程度,中央是把决定权交给了地方。也正因为如此,才导致各个地方的看法各有不同。

 

再比如海南的规定,主要体现在两份文件里:琼地税发[2009]104号和琼地税函[2007]356号。琼地税发[2009]104号提到,二手房、房地产开发企业所开发的商品房已转为自用,作为固定资产核算的房产、非房地产开发企业自建自用超过一年的房产,均适用转让旧房的土地增值税政策。琼地税函[2007]356号提出,二手房、房地产开发企业所开发的商品房已转为自用,作为固定资产核算的房产,再转让时,均适用转让旧房的土地增值税政策。从这些文件中我们不难看出,海南税局对于新旧房节点所持的观点,还是在于一个“用”字上。使用年限上,对于非房企开发的房产规定了使用年限(1年以上),但对于房开企业开发的商品房转为自用的,其具体使用年限,规定的还是比较模糊。

 

深地税发[2009]24号规定,单位和个人自建或购买的房地产1年后转让适用旧房转让政策,不包括房地产开发企业二级市场开发销售房产。自建房迄止时间为房产证登记时间至转让合同签订,购买房地产迄止时间为购买合同签订至转让合同签订。从房地产三级市场购买的房产均认定为旧房。深圳的规定,相较而言,比较清晰明了。一手房源,使用1年后出售的,按旧房论;营销代理公司代理房地产企业进行销售的,依然为新房;三级市场购房的房源则一律按旧房处理。

 

大地税函[2008]188号提到,对房地产开发企业转让已自用(包括出租使用)年限在一年以上再出售的房地产项目,应按照转让旧房及建筑物的有关规定缴纳土地增值税。不管是房企自用也好,还是对外出租也罢,只要是经过一年以上的,统一按旧房对待。

 

京地税地[2008]92号第七条 房地产开发企业建造的商品房,已自用或出租使用年限在一年以上再出售的,应按照转让旧房及建筑物的政策规定缴纳土地增值税,不再列入土地增值税清算的范围。和大连的规定一致,只要是自用出租一年以上的,为旧房。

 

结合本案,假设该公寓房产项目位于北京,那么按照二手房进行土地增值税清算是没有争议的。但为了对比分析,我们还是分别按照新房和旧房两种标准分别对土增税进行测算:

 

[按新房处理]

不含税收入:241,021.96万元

可扣除项目金额:2,481.02(增值税附加)+159,000*1.03(购入价格,包含契税)+0.2* 34,561.13/1.09(升级改造费用)+17,011.15(按购入价与升级改造费合计值的10%计)=2,481.02+ 170,111.49+17,011.15=189,603.66(万元)

增值额:不含税收入-可扣除项目金额=241,021.96-189,603.66=51,418.30(万元)

增值率:27.12%

土地增值税适用税率:30%

应纳土地增值税:51,418.30*30%=15,425.49(万元)

OR

[按旧房处理]

不含税收入:241,021.96万元

可扣除项目金额:2,481.02(增值税附加)+ 171,125.59(评估价值,假设按不含税的71%计)=173,606.71(万元)

为简化计算,此处未考虑评估费用。另根据财税字[1995]48号规定,在确定可扣除项目金额时,并未涉及到开发费用,可扣除项目金额仅包括房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款、按国家统一规定缴纳的有关费用以及转让环节缴纳的税金这四项

增值额:不含税收入-可扣除项目金额=241,021.96-173,606.71=67,415.25(万元)

增值率:38.83%

土地增值税适用税率:30%

应纳土地增值税:67,415.25*30%=20,224.58(万元)

 

※企业所得税(K合伙继续向上穿透至法人股东)

应纳税所得额:241,021.96(不含税收入)-159,000/1.05*1.03(购入价换算成不含税成本,包含契税)-0.2* 34,561.13/1.09(升级改造费用)-262,713.94*3%(案例一开始说了,销管费用按含税销售收入的3%计)-80,000*10%*1(财务费用)-2,481.02(增值税附加)-20,224.58(按旧房标准计算而得的土地增值税)=40,122.02(万元)

应纳企业所得税:40,122.02*25%=10,030.51(万元)

各项税费合计:23,156.15+20,224.58+10,030.51=53,411.24(万元)

综合税负率:(53,411.24/241,021.96*100%=22.16%

 

到这里为止,是我们作为一名房地产企业财务人员应该都能盘算出的一笔经济账。接下来的内容,才是精华。那么我们有什么好的方法,能够在现有基础上,大幅降低ZZ集团的综合税负呢?事实上,只需要轻松两招,就能达到节税之目的,而且完全合理合法!

 

收入切分与增加销管费用,双管齐下,优势并举。接下来,我们就来看一看,倘若ZZ集团介入这样的筹划思维,其综合税负会发生怎样的变化。

 

[假设前提]

 

假设1:将表1中的LOFT公寓销售单价按3万元/平米切分出去,转化为装修收入;

假设2:将表1中的平层公寓销售单价按2万元/平米切分出去,转化为装修收入;

假设3:将销管费用按切分后的销售额(含税)的3%,提升至8%

 

装修收入改由ZZ集团设立于某税收优惠地的Z有限公司收取,企业所得税率按9%计。

如此调整后,K有限合伙及Z有限公司的收入情况如下:

K有限合伙的售房收入:13,330.50*(12-3)+6,166.33*(10-2)+1,220.00*6+4,022.02*4+4,325.52*3+4,700.00=210,389.78(万元)

其中,销管费用=210,389.78*8%=16,831.18(万元)

Z有限公司的装修收入:13,330.50*3+6,166.33*2=52,324.16(万元)

为了便于简化演算过程,我们这里默认K有限合伙在将公寓房产升级改造后二次售出时,土地增值税按二手房交易进行清算。




[筹划后]


K有限合伙(房地产公司)

※增值税

收入:210,389.78万元

不含税收入:210,389.78/1.09=193,018.15(万元)

销项税额:193,018.15*0.09=17,371.63(万元)

进项税额:0.2* 34,561.13/1.09*0.09+16,831.18/1.06*0.06=1,523.44(万元)

假定销管费用以及改造费用均能取得全额的增值税专用发票

增值税:销项税额-进项税额=17,371.63-1,523.44=15,848.19(万元)

增值税附加:15,848.19*0.12=1,901.78(万元)

增值税及附加合计:15,848.19+1,901.78=17,749.97(万元)

 

※土地增值税(按旧房处理)

不含税收入:193,018.15万元

可扣除项目金额:1,901.78(增值税附加)+ 137,042.88(评估价值,假设按不含税的71%计)=138,944.66(万元)

增值额:不含税收入-可扣除项目金额=193,018.15-138,944.66=54,073.49(万元)

增值率:38.92%

土地增值税适用税率:30%

应纳土地增值税:54,073.49*30%=16,222.05(万元)

 

※企业所得税(K合伙继续向上穿透至法人股东)

应纳税所得额:193,018.15(不含税收入)-159,000/1.05*1.03(购入价换算成不含税成本,包含契税)-0.2* 34,561.13/1.09(升级改造费用)-15,878.47(销管费用,不含税)-80,000*10%*1(财务费用)-1,901.78(增值税附加)-16,222.05(按旧房标准计算而得的土地增值税)=-11297.07<0

应纳企业所得税:0

K有限合伙各项税费合计:17,749.97+16,222.05=33,972.02(万元)

 

Z有限公司(装修公司)

※增值税

收入:52,324.16万元

不含税收入:52,324.16/1.09=48,003.82(万元)

应纳增值税:48,003.82*9%=4,320.34(万元)(此处未考虑Z公司的进项税影响)

增值税附加:4,320.34*12%=518.44(万元)

增值税及附加:4,320.34+518.44=4,838.78(万元)

 

※企业所得税

应纳税所得额:48,003.82(不含税收入)-518.44(增值税附加)=47,485.38(万元)

应纳企业所得税:47,485.38*9%=4,273.68(万元)

Z有限公司各项税费合计:4,838.78+4,273.68=9,112.46(万元)

 

K有限合伙与Z有限公司综合税负合计值:33,972.02+9,112.46=43,084.48(万元)

综合税负率:(43,084.48/241,021.96*100%=17.88%



 

结论经过本方案的筹划后,相较于筹划前,ZZ集团层面共计节税10,326.76万元(53,411.24-43,084.48),综合税负率下降了4.28%22.16%-17.88%)。

 

由这个案例我们可以看出,房地产企业的税务筹划关键在于:跳出财税本身,从公司战略以及商业模式的角度重新出发,才能打开新思维,创造出更大的筹划空间!当然咯,房地产企业常见税务筹划的技巧还包括合理增加装修成本、提高融资利息成本、提高二手房评估值、变资产买卖为股权买卖、购买公募型理财产品等。篇幅所限,沥呕君就不一一展开了。谨以此文作抛砖引玉之途,倘若屏幕前的您有更好的筹划思路,不妨后台留言,我们期待您的真知灼见。

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